Memorandum dotyczące uchwalonej ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

W dn. 14 kwietnia 2016 r. Sejm uchwalił, przyjmując poprawki Senatu, ostateczny tekst ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (dalej: Ustawa). Ustawa weszła w życie 30 kwietnia 2016 r. Celem niniejszej ustawy jest ograniczenie obrotu ziemią rolną, nie tylko będącą w zasobie Skarbu Państwa, ale także z sektora prywatnego. Z dniem 2 maja 2016 r. kończą się okresy przejściowe wynikające z przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustanowione w celu ograniczenia wykupu ziemi rolnej w Polsce przez obywateli innych państw UE. Z uzasadnienia projektu Ustawy można wywnioskować, że restrykcje nałożone na obrót ziemią rolną, jakie planuje polski ustawodawca, są bezpośrednio związane właśnie z zakończeniem tych okresów przejściowych.

Ustawa przede wszystkim zakłada, że w okresie 5 lat od dnia jej wejścia w życie wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. To ograniczenie nie dotyczy m.in. nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne oraz nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 2 ha.

I. Kształtowanie ustroju rolnego

Ustawa zmienia także przepisy dotyczące kształtowania ustroju rolnego (art. 7 Ustawy), w tym m.in. wprowadza ograniczenia w zakupie gruntów rolnych w sektorze prywatnym. Ustawa wskazuje, że nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 2a ust. 1 ustawy z dn. 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej k.u.r.). Przepis ten nie będzie dotyczył jednak osób bliskich zbywcy, osób nabywających nieruchomość rolną w wyniku dziedziczenia, jednostek samorządu terytorialnego, Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: Agencja) oraz nabycia nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego w administracji, postępowania upadłościowego czy na podstawie orzeczenia sądowego. Wyłączenie obejmie także nabycie nieruchomości na podstawie art. 151 k.c. oraz 231 k.c. tj. w wyniku roszczeń z tytułu budowy na cudzym gruncie. Ponadto, powyższe ograniczenia nie znajdą zastosowania do osób prawnych należących do Kościoła Katolickiego, innych kościołów i związków wyznaniowych.

W innych przypadkach nabycie nieruchomości rolnej będzie wymagało zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: Prezes Agencji), gdy zbywca wykaże, że nie było możliwości nabycia jego nieruchomości przez rolnika indywidualnego lub osoby wymienione powyżej. W tej sytuacji nabywca musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a samo nabycie nie może powodować nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w ramach gospodarstwa.

Ponadto Prezes Agencji będzie mógł wydać zgodę na nabycie nieruchomości rolnej w stosunku do osoby fizycznej, która będzie chciała utworzyć rodzinne gospodarstwo rolne i zobowiąże się do zamieszkania w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości na terenie gminy, gdzie nieruchomość ta jest położona. Jeśli Agencja nie wyrazi zgody na nabycie nieruchomości, w terminie miesiąca od daty, kiedy decyzja stała się ostateczna, na żądanie zbywcy, Agencja jest zobowiązana do wykupu nieruchomości po cenie wyliczonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nowy art. 2b ust. 1 k.u.r. wprowadza obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi nieruchomość rolna, przez co najmniej 10 lat od dnia, w którym nieruchomość rolna została nabyta.

W przypadku naruszenia powyższych obowiązków sąd na wniosek Agencji stwierdza nabycie nieruchomości przez Agencję za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 9 ust. 3 pkt 1 oraz pkt 2 k.u.r.). Nabycie nieruchomości rolnej nie może spowodować, że areał całego gospodarstwa rolnego wraz z nabywaną nieruchomością rolną przekroczy 300 ha.

II. Prawo pierwokupu

Zgodnie z nowymi przepisami, dzierżawcy wykonujący dzierżawę przez co najmniej 3 lata będą mieli prawo pierwokupu dzierżawionej przez siebie nieruchomości, o ile umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (art. 3 k.u.r.). W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, lub gdyby uprawniony nie zrealizował swojego prawa, prawo pierwokupu takiej nieruchomości będzie przysługiwało Agencji.

Agencja będzie miała też prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych (art. 3a oraz 3b k.u.r.), z wyłączeniem sytuacji, gdy transakcja dotyczyć będzie akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym lub gdy akcje lub udziały zbywane będą na rzecz osoby bliskiej. W przypadku spółek osobowych, gdyby doszło w nich do zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki, Agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej (art. 3b ust. 2 k.u.r.). Przepis ten nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy w wyniku zmiany wspólnikiem miałaby się stać osoba bliska dotychczasowego wspólnika, bądź w przypadku przystąpienia do spółki osoby bliskiej któregokolwiek ze wspólników.

W przypadku nabycia nieruchomości rolnej pod innym tytułem niż sprzedaż np. w drodze jednostronnej czynności prawnej Agencji będzie przysługiwało prawo odkupienia takiej nieruchomości (art. 4 ust. 3 k.u.r.). Ponadto, zgodnie z nowymi zasadami, zasiedzieć nieruchomość rolną będzie mógł tylko rolnik indywidualny.

III. Przepisy przejściowe

Ustawa wprowadza także przepisy przejściowe. Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej, wszczętych na podstawie ustaw: Kodeks Cywilny, ustawy z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawy z dn. 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz k.u.r., przed wejściem w życie nowej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 12 Ustawy). Ponadto, w stosunku do czynności prawnych zawartych przed wejściem w życie Ustawy związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych albo realizacją uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości rolnych, stosuje się również przepisy dotychczasowe.

Niektórzy eksperci wskazują, że z art.12 Ustawy wynika, iż już samo zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości powoduje, że do czasu zakończenia transakcji będą obowiązywać stare przepisy (M.Obrębski [w:] R.Krupa-Dąbrowska, Obrót ziemią rolną: rozpoczęte transakcje według dotychczasowych zasad, Rzeczpospolita (15.2.2016).

Jednak z informacji uzyskanych w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi wynika, że zgodnie z interpretacją Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi art. 12 Ustawy dotyczy wyłącznie postępowań sądowych i administracyjnych, w tym np. spraw o zasiedzenie. Natomiast art. 13 Ustawy odnoszący się wprost do czynności prawnych dotyczy czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 3 ustawy wymienionej w art. 7, albo realizacją uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości rolnych.

Przepisy przejściowe nowej Ustawy nie pozwalają więc na stwierdzenie, że w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej przed wejściem w życie Ustawy cała transakcja (w tym zawarcie umowy przyrzeczonej) będzie podlegała dotychczasowym przepisom. Zawarcie umowy warunkowej (pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu) będzie powodowało, iż do tej transakcji z pewnością znajdą zastosowanie obecne przepisy dotyczące prawa pierwokupu bądź uprawnień Agencji do nabycia nieruchomości. Wydaje się, iż tym samym zawarcie umowy warunkowej spowoduje także wyłączenie (w zakresie umowy rozporządzającej) stosowania pozostałych nowych przepisów Ustawy, w tym nowych przepisów dotyczących ograniczenia kręgu nabywców. Jednak nie mamy pewności, iż praktyka usankcjonuje taką interpretację przytoczonego przepisu.

IV. Wyłączenia

Zgodnie z art. 11 Ustawy, jej przepisów dotyczących kształtowania ustroju rolnego tj. art. 7 Ustawy, nie stosuje się gruntów rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie Ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi (np. ogródkami przydomowymi), ale tylko jeśli budynki te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej na podstawie ustawy z dn. 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W praktyce dotyczyć to będzie przede wszystkim budynków należących do tzw. zabudowy zagrodowej.

Ponadto, przepisów Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie Ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Zgodnie z ostateczną wersją art. 1a k.u.r. ustawa ta nie będzie miała także zastosowania do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jak wynika z uzasadnienia wskazanej poprawki do projektu ustawy, zamiarem ustawodawcy było zmniejszenie restrykcji dotyczących obrotu ziemią prywatną i liberalizacja obrotu nieruchomościami o powierzchni do 0,3 ha, co oznaczać powinno nieruchomości o powierzchni równej 0.3 ha lub mniejszej. Ostatecznie jednak w ustawie znalazł się zapis o nieruchomościach rolnych o powierzchni „mniejszej niż 0,3 ha” a nie „do 0,3 ha”. Różnica ta jest istotna z uwagi na fakt, iż obowiązujące przepisy prawa, poza nielicznymi, dokładnie określonymi wyjątkami, zasadniczo nie dopuszczają możliwości podziału nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 0,3 ha. Podział taki może być dokonany w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej lub w celu uregulowania granic nieruchomości. Tym samym obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, mimo zezwolenia wynikającego z zapisów ustawy, okazać się może w praktyce niezwykle utrudniony, a nawet niemożliwy.

dr Agnieszka Łuszpak-Zając