Nabywanie nieruchomości we Włoszech

Mieszkania na południu Europy najbardziej dostępne cenowo

Ceny na rynku nieruchomości we Włoszech spadły w ostatnich sześciu latach o ponad 20%. Jednocześnie Włochy odnotowały jeden z najwyższych wzrostów rentowności wynajmu mieszkań. Taka sytuacja sprzyja inwestorom. Zakup nieruchomości we Włoszech może być zatem dobrą inwestycją nie tylko dla tych, którzy planują zamieszkać na południu Europy, ale również dla tych, którzy rozważają zainwestowanie w nieruchomości na rynku włoskim pod kątem ich wynajęcia. Należy przy tym pamiętać, że rynek nieruchomości we Włoszech jest rynkiem zróżnicowanym regionalnie. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obecnie regiony takie jak Lacjum, czy Toskania. Co istotne, w Toskanii zainwestować można zarówno w niewielki apartament dla własnego użytku, jak i przestronną willę przeznaczoną na usługi noclegowe. Lacjum cieszy się natomiast popularnością za sprawą stolicy Włoch, Rzymu, z którego w niecałą godzinę można dotrzeć na wybrzeże. W zależności od regionu, pewne ograniczenia przy zakupie nieruchomości mogą wynikać z położenia nieruchomości, z czym wiązać może się konieczność uzyskania specjalnego pozwolenia na zakup, lub też z uwarunkowań historycznych bądź terenowych, z czym może wiązać się konieczność spełnienia wymogów stawianych przez Ministerstwo Kultury.

Nabywanie i wynajem nieruchomości przez obywateli państw członkowskich UE na tych samych warunkach co obywatele Włoch

Obywatele Państw członkowskich Unii Europejskiej, z uwagi na swobody zagwarantowane przepisami wspólnotowymi, mogą na tych samych zasadach, co obywatele Włoch, nabywać nieruchomości. Najważniejsze formalności, jakich należy dopełnić w procesie zakupu nieruchomości, to przede wszystkim uzyskanie włoskiego kodu fiskalnego (codice fiscale), będącego odpowiednikiem polskiego numeru NIP nadawanego przez Urząd Skarbowy (Agenzia delle Entrate) oraz opłacenie kosztów notarialnych i podatków związanych z zakupem nieruchomości. Pozostałe formalności mogą być uzależnione od typu nieruchomości będącej przedmiotem zakupu. Warto zatem zwrócić uwagę na podstawowe nazewnictwo dotyczące rodzajów budynków, obowiązujące w języku włoskim: mieszkanie (appartamento), mieszkanie dwupokojowe (bilocale), mieszkanie jednopokojowe (monolocale), dom (casa), dom na wsi z zabudowaniami (casale), gospodarstwo (cascina / fattoria), rezydencja (masseria), szeregowiec (villetta a schiera).

Prawo włoskie wymaga, aby umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta przed notariuszem

Forma umowy sprzedaży nieruchomości we Włoszech jest zbieżna z polskimi przepisami prawa. Aby umowa była w pełni skuteczna, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wybór notariusza (notaio) dokonywany jest przez nabywcę i nie powinien być narzucony ani przez sprzedającego, ani też przez agencję nieruchomości lub bank, do którego wystąpiono o kredyt. Podyktowane jest to tym, iż co do zasady to nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne. W celu znalezienia notariusza w rejonie położenia nieruchomości, można skorzystać z oficjalnego portalu notariatu (www.notariato.it). Notariusz ma obowiązek dokonać szeregu wymaganych prawem czynności kontrolnych. Przede wszystkim sprawdza, czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem i posiada tytuł prawny do sprzedaży lokalu mieszkalnego, a także zobowiązany jest sprawdzić, czy mieszkanie (dom) nie jest obciążone hipoteką. Dodatkowo, notariusz powinien zweryfikować, czy przedmiot sprzedaży nie podlega specjalnym reżimom prawnym, np. prawu pierwokupu na rzecz określonych podmiotów, lub też czy nieruchomość nie posiada wartości historycznej, artystycznej lub archeologicznej. Do obowiązków notariusza należy również m.in. sprawdzenie, czy mapa katastralna odpowiada faktycznemu stanowi nieruchomości oraz czy zostały przeprowadzone odpowiednie kontrole w zakresie prawidłowego statusu nieruchomości z punktu widzenia przepisów budowlanych, przepisów prawa energetycznego oraz przepisów o przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy. Notariusz ma także obowiązek pobrania od nabywcy kwot niezbędnych do uiszczenia opłat i podatków, które w chwili rejestracji aktu notarialnego odprowadza do Urzędu Skarbowego.

Decydując się na zakup nieruchomości we Włoszech należy sprawdzić nieruchomość w rejestrze gruntów

Niezależnie od obowiązków spoczywających na notariuszu sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest zadłużona, obciążona hipoteką bądź prawami osób trzecich powinno leżeć również w gestii nabywającego nieruchomość. Dochowanie należytej staranności w tym zakresie, zabezpieczy nas przed negatywnymi konsekwencjami w przyszłości. Sprawdzenia ewentualnych obciążeń lub praw osób trzecich do nieruchomości należy dokonać w rejestrze gruntów (Catasto) - we właściwym Wydziale Ksiąg Wieczystych (Conservatoria dei Registri Immobiliari). W ten sposób nabywca może upewnić się, że mieszkanie (dom), który zamierza nabyć, pochodzi od osoby uprawnionej.

Możliwość zawarcia umowy przedwstępnej

Na gruncie prawa włoskiego istnieje możliwość zawarcia przez strony umowy przedwstępnej, powszechnie zwanej przyrzeczeniem (contratto preliminare / preliminare d’acquisto). Umowa przedwstępna obejmuje najistotniejsze elementy umowy sprzedaży nieruchomości. Z umowy tej wynikają prawnie skuteczne zobowiązania, nakładające obowiązki zarówno na sprzedającego, jak i na nabywcę. Jeśli po wpłaceniu zadatku (caparra) nabywca zrezygnuje z zakupu przedmiotu sprzedaży, zadatek przepada; jeśli natomiast umowa zostanie zerwana z winy sprzedającego, nabywca ma prawo do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Należy przy tym wyjaśnić, iż na gruncie prawa włoskiego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest obowiązkowe. Forma aktu notarialnego jest jednak powszechnie zalecana. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, można dokonać jej wpisu do rejestrów. W ten sposób nabywca zabezpiecza się przed ewentualnymi komplikacjami mogącymi pojawić się w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a podpisaniem umowy przyrzeczonej (contratto definitivo). Dla przykładu w sytuacji upadłości sprzedającego, rejestracja umowy przedwstępnej umożliwia odzyskanie wpłaconych kwot. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest więc zalecane z uwagi na fakt, iż skuteczniej zabezpiecza przyszłego nabywcę.

Czynności następujące po zawarciu umowy przyrzeczonej

Etap przeniesienia własności nieruchomości nie kończy się wraz z podpisaniem umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami prawa włoskiego, po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek dokonania rejestracji aktu w Urzędzie Skarbowym oraz wniesienia odpowiednich podatków w imieniu nabywcy. Następnie, ma on obowiązek złożenia aktu w odpowiednich rejestrach urzędowych oraz dokonania wpisu przeniesienia własności do rejestru katastralnego, celem dokonania aktualizacji danych.

Aspekty podatkowe przy zakupie nieruchomości

Nieodłącznym elementem, o którym powinniśmy pamiętać, jeżeli zamierzamy nabyć nieruchomość we Włoszech są kwestie obciążeń podatkowych. Opłacenie podatków to jedne z tych formalności, bez których nie jest możliwe sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości. Nie można jednoznacznie wskazać wysokości podatków związanych się z zakupem mieszkania (domu). Ich wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu sprzedaży oraz od jego przeznaczenia. Podatkami bezpośrednio wiązanymi z zakupem nieruchomości są: podatek od rejestracji nieruchomości (l’imposta del registro), podatek od hipoteki (tasso ipotecario) oraz podatek katastralny (tributo catastale), uiszczane notariuszowi, który następnie odprowadza je do Urzędu Skarbowego. Co istotne, po nabyciu nieruchomości we Włoszech, jej właściciel ma obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości ICI (imposta comunale immobili). Ustalaną przez władze gminy stawkę, właściciel nieruchomości odprowadza dwa razy w ciągu roku.

Zagraniczna inwestycja wymaga dokładnej analizy

Pamiętać należy, iż podjęcie jakichkolwiek inwestycji na rynku zagranicznym wymaga wielopłaszczyznowej analizy oraz precyzyjnego oszacowania ryzyka gospodarczego związanego z ulokowaniem kapitału w innym państwie. Mając powyższe na uwadze, zalecamy Państwu zasięgnięcie opinii prawników, którzy w obiektywny sposób doradzą Państwu, jak skutecznie doprowadzić do sfinalizowania transakcji.

Aplikant adwokacka
Aleksandra Berger