Immobilienerwerb in Polen

Erwerb durch EU-Ausländer: Bis auf Agrargrundstücke gilt Genehmigungsfreiheit
Die Voraussetzungen für den Grundstückserwerb in Polen durch Staatsangehörigen anderer EU-Staaten regelt das polnische Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer vom 24.03.1920. Als Ausländer gelten im Sinne des Gesetzes natürliche Personen, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzen, juristische Personen mit Sitz im Ausland, Personengesellschaften, deren Gesellschafter ausländische juristische oder natürliche Personen sind, und schließlich juristische Personen und Handelsgesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die ihren Sitz in Polen haben, unmittelbar oder mittelbar jedoch durch eine der oben genannten Personen oder Gesellschaften kontrolliert werden. Den Vorschriften zufolge ist beim Grundstückserwerb durch Ausländer grundsätzlich eine Genehmigung des Innenministers notwendig. Seit EU-Beitritt Polens im Mai 2004 sind jedoch Staatsangehörige und ausländische Unternehmen aus den Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) und der Schweiz von der Genehmigungspflicht befreit. Einzige Ausnahme gilt weiterhin beim Erwerb von Agrarflächen. Noch ein Jahr sollen Beschränkungen beim Erwerb der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen durch Ausländer aus den EWR-Staaten gelten. Erst am 01.05.2016, genau 12 Jahre nach dem EU-Beitritt Polens, wird diese Vorschrift außer Kraft gesetzt. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Erwerb von Ackerland für EU-Ausländer genehmigungspflichtig. Im Fall der Nichteinhaltung von den Gesetzesvorschriften ist der Immobilienerwerb durch Ausländer nichtig.

Seit über 5 Jahren dürfen Ausländer aus den EWR-Staaten sowie schweizerische Staatsangehörige auch sog. Zweitwohnungen genehmigungsfrei kaufen. Die Genehmigungspflicht für den Erwerb einer Zweitwohnung galt innerhalb von 5 Jahren nach dem EU-Beitritt Polens, d.h. seit 01.05.2004 bis zum 01.05.2009.

Ausnahme: Genehmigungsfreier Erwerb von Geschäftsanteilen an Unternehmen, die Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen sind
Gemäß dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer betrifft die Genehmigungspflicht nur den unmittelbaren Erwerb von Agrarflächen. Unter diese Pflicht fällt jedoch nicht der Erwerb von Geschäftsanteilen an Gesellschaften, die Eigentümer oder ewige Nießbraucher von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken sind. Obwohl das Gesetz die Befreiung nicht ausdrücklich vorsieht, wird ein solcher Standpunkt durch das Ministerium für Innere Angelegenheiten vertreten. Eben in diese Richtung geht die Auslegung der betreffenden Vorschriften, die das Ministerium auf seiner Internetseite veröffentlicht hat. Eine solche Auffassung fand auch bei polnischen Gerichten Akzeptanz.

Um nur ein Beispiel zu nennen: Im Urteil vom 02.12.2008 (Az. I ACa 699/08) stellte dieses fest, dass Bürger und Unternehmen aus den Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes Geschäftsanteile oder Aktien an einer in Polen ansässigen Handelsgesellschaft, die Eigentümerin polnischer Agrargrundstücke ist, genehmigungsfrei erwerben können.

Regelrechtes Eigentum vs. ewiges Nießbrauchsrecht
Die Rechtsinstitute Eigentum und ewiger Nießbrauch [poln.: użytkowanie wieczyste] werden hauptsächlich durch das polnische Zivilgesetzbuch geregelt. Das Eigentumsrecht verleiht dem Grundstückseigentümer uneingeschränkte Machtbefugnis über das Grundstück. In den durch Gesetz und Grundsätze des gesellschaftlichen Zusammenlebens festgelegten Grenzen kann der Eigentümer, unter Ausschluss anderer Personen, den Eigentumsgegenstand im Rahmen seines Rechts nutzen, Früchte daraus ziehen und über ihn verfügen. Die Eigentumsübertragung erfolgt mit der Unterzeichnung eines Kauf-, Tausch-, Schenkungs- oder anderen Vertrags, der zur Übertragung des Eigentums an einer genau bestimmten Immobilie verpflichtet. Der Eigentumsübertragungsvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung, sonst ist er nichtig.

Das ewige Nießbrauchsrecht ist eine Besonderheit des polnischen Zivilrechts. Es stellt ein dingliches Recht dar und wird in der Rechtslehre zwischen dem Eigentum und den beschränkt dinglichen Rechten angesiedelt. Gegenstand des ewigen Nießbrauchsrechts sind ausschließlich Grundstücke, deren Eigentümer der Staat, Gebietskörperschaften und deren Verbände sind. Staatliche und kommunale Grundstücke können natürlichen und juristischen Personen in Form einer notariellen Urkunde in ewigen Nießbrauch für einen Zeitraum zwischen 40 und 99 Jahren mit der Verlängerungsmöglichkeit auf weitere 40-99 Jahre überlassen werden. Das ewige Nießbrauchsrecht entsteht wirksam erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das zugunsten eines ewigen Nießbrauchers bestellte ewige Nießbrauchsrecht verleiht ihm eine eigentümerähnliche Stellung: Das ewige Nießbrauchsrecht am Grundstück kann veräußert, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden, sowie unterliegt der Zwangsvollstreckung. Jegliche Bestandteile, die mit dem Grundstück verbunden sind, wie Gebäude oder sonstige Bauten, sind Eigentum des Berechtigten aus dem ewigen Nießbrauch. Hinzuweisen ist jedoch darauf, dass der Eigentümer, der an einem Grundstück das Nießbrauchsrecht zugunsten des Nießbrauchers bestellt, berechtigt ist, dem Nießbraucher bestimmte Pflichten hinsichtlich der Nutzung der Immobilie aufzuerlegen. In der Wirtschaftspraxis kommt es oft vor, dass der Berechtigte aus dem Nießbrauch verpflichtet wird, ein Gebäude z.B. für Gewerbezweck innerhalb einer festgesetzten Frist zu errichten.

Für die Bestellung des ewigen Nießbrauchsrechts am Grundstück zugunsten des Erwerbers erheben Grundstückseigentümer eine einmalige Erstgebühr in Höhe von 15 bis 25 % des Grundstückswerts sowie jährliche Gebühren. Diese, ähnlich wie die Erstgebühr, wurden im Gesetz über die Immobilienwirtschaft geregelt und schwanken je nachdem, für welche Zwecke das Grundstück genutzt wird, zwischen 0,3 % und 3 % des Grundstückswerts und können nicht öfter als alle 3 Jahre aktualisiert werden. Die Nießbrauchsberechtigten müssen daher sicherlich mit Erhöhungen der jährlichen Gebühren rechnen.

Werden die dem Berechtigten auferlegten Pflichten nicht fristgerecht erfüllt oder aber fällige Gebühren nicht entrichtet, kann dies die Auflösung des Vertrags mit dem Nießbraucher zur Folge haben. Das Eigentum an den auf dem Grundstück errichteten Gebäuden geht in einem solchen Fall auf den Grundstückseigentümer über. Dem Nießbraucher steht dagegen nur eine Entschädigung zu.

Eine der Hauptfragen, die sich Personen, denen staatliche oder kommunale Grundstücke in ewigen Nießbrauch überlassen werden, auch stellen müssen, ist, wie lange sie über das jeweilige Grundstück verfügen können, denn wie bereits erwähnt, ist das ewige Nießbrauchsrecht im Gegenteil zum Eigentum immer an einen bestimmten Zeitraum gebunden.

Der Gesetzgeber hat eine mögliche Umwandlung des ewigen Nießbrauchsrechts in das Eigentum vorgesehen, wobei dies nur dann anwendbar ist, wenn der Nießbraucher eine natürliche Person ist. Die Umwandlung erfolgt entgeltlich aufgrund eines Verwaltungsbescheides. Die Grundsätze für die Umwandlung regelt das Gesetz über die Umwandlung des ewigen Nießbrauchsrechts ins Eigentumsrecht. Bei juristischen Personen und Personengesellschaften ist die Umwandlung durch einen Verwaltungsbescheid nicht möglich. Diese Rechtsträger können jedoch bei dem Eigentümer einen Kaufantrag für das Grundstück stellen.

Vorkaufsrecht vs. Vorrecht auf Erwerb von Immobilien
Das im Gesetz über die Immobilienwirtschaft geregelte Vorrecht auf Erwerb einer Immobilie wird oftmals irrtümlich dem u.a. im Zivilgesetzbuch geregelten Vorkaufsrecht gleichgestellt. Diese zwei Rechtsinstitute unterscheiden sich voneinander vor allem dadurch, dass jede jeweils andere Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie vorsieht.

Gesetzliches und vertragliches Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist in Art. 596-602 des Zivilgesetzbuches geregelt. Im Grunde kommt es darauf an, ob es sich aus dem Gesetz oder einem Rechtsgeschäft ergibt, dass einem Rechtssubjekt Vorkaufsrecht für eine Immobilie zusteht. Der Eigentümer darf einen Kaufvertrag über die Immobilie lediglich unter der Bedingung abschließen, dass der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Die Begründung des Vorkaufsrechts kann in einfacher Schriftform erfolgen. Zum Schutz des Vorkaufsberechtigten sollte das Vorkaufsrecht jedoch in Form einer notariellen Urkunde vorbehalten werden.

Das Vorkaufsrecht kann sich sowohl aus einem Gesetz als auch einem Rechtsgeschäft ergeben.

In dem ersten Fall ist das eine Erscheinungsweise des Willens des Gesetzgebers, der bestimmten Rechtssubjekten einen Vorrang beim Immobilienerwerb vor anderen Rechtssubjekten zuerkennt. Ein Beispiel dafür ist Art. 109 des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft. Er sieht das Vorkaufsrecht der Gemeinde z.B. im Falle des Verkaufs einer im Denkmalregister eingetragenen Immobilie vor. Ein weiteres Beispiel für das gesetzliche Vorkaufsrecht stellt Art. 3 des Gesetzes über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems dar. Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch eine natürliche oder juristische Person, die nicht Agentur für landwirtschaftliche Immobilien ist, steht das Vorkaufsrecht kraft Gesetzes dessen Pächter zu, soweit die in dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen insgesamt erfüllt sind. Dasselbe Gesetz regelt auch zahlreiche Fälle, in denen das Vorkaufsrecht der oben genannten Agentur eingeräumt wird.

Anfang 2016 wird eine Novelle dieses Gesetzes in Kraft treten. Gemäß den novellierten Vorschriften steht dem Einzellandwirt, dessen Grundstück mit dem zu verkaufenden Grundstück benachbart ist, das Vorkaufsrecht auch zu. Der Einzellandwirt ist jedoch zur Ausübung seines Vorkaufsrechtes erst nach dem Pächter und vor der Agentur für landwirtschaftliche Immobilien befugt. Dies bedeutet, dass erst bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch den Pächter, Einzellandwirt oder die Agentur für landwirtschaftliche Immobilien ein anderer Erwerber das landwirtschaftliche Grundstück kaufen kann, was zur erheblichen Verlängerung des Verfahrens zum Erwerb des Grundstücks führt.

Wie bereits erwähnt, kann das Vorkaufsrecht ebenfalls aus einem Rechtsgeschäft folgen, z.B. aus einem Vertrag. Bei einem Mietvertrag können die Parteien vereinbaren, dass im Falle des Immobilienverkaufs durch den Eigentümer, das Vorkaufsrecht dem Mieter zusteht. Der Beweggrund für die Bestellung des zivilrechtlichen Vorkaufsrechts besteht meistens darin, den Berechtigten den Erwerb einer Immobilie bei eventueller Veräußerung durch bisherige Eigentümer zu ermöglichen.

Der Hauptunterschied zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Vorkaufsrecht besteht in den Rechtsfolgen des Abschlusses eines unbedingten Vertrags durch den Verpflichteten. Während bei vertraglich festgehaltenem Vorkaufsrecht im Falle eines Kaufvertrags, in dem die Bedingung nicht vorbehalten wurde, beim Verpflichteten nur eine Schadensersatzpflicht entsteht, tritt bei gesetzlichem Vorkaufsrecht die Nichtigkeit eines Vertrags ohne vorbehaltene Bedingung ein.

Ausübung des Vorkaufsrechts
Die vom Vorkaufsrecht betroffene Immobilie kann an einen Dritten nur dann verkauft werden, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nimmt. Der Vorkaufsverpflichtete soll unverzüglich dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrags mitteilen. Nach zivilrechtlichen Vorschriften wird das Vorkaufsrecht durch Abgabe einer Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt. Es soll innerhalb von einem Monat nach Erhalt der Anzeige über den Verkauf ausgeübt werden, es sei denn, dass andere Fristen bestimmt worden sind. Nimmt der Berechtigte das ihm zustehende Vorkaufsrecht in Anspruch, kommt es zum Abschluss des Vertrags (zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten), der inhaltlich mit dem Kaufvertrag mit einem Dritten übereinstimmt, es sei denn, dass die besonderen Regelungen etwas anderes vorsehen. Die Ausübung der Vorkaufsrechts bedarf einer Erklärung in Form notarieller Urkunde. Für den Abschluss des Kaufvertrags mit dem Eigentümer genügt die ihm gegenüber abgegebene Erklärung. Der Abschluss eines weiteren Vertrags mit den endgültigen Parteien des Geschäftsvorfalls ist nicht erforderlich.

Vorrecht auf Erwerb von Immobilien
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Vorrecht auf Erwerb einer Immobilie [poln.: pierwszeństwo nabycia nieruchomości] nicht in irgendeiner geltenden Vorschrift vollständig definiert ist. Einzelne Gesetze räumen das betreffende Recht bestimmten Rechtssubjekten ein, ohne es im Einzelnen auszuführen. Der Gesetzgeber räumt das Vorrecht insbesondere beim Erwerb von Immobilien, die im Eigentum des Staates und der Gebietskörperschaften stehen, ein. Wie Art. 34 des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft bestimmt, steht bei Veräußerung von solchen Immobilien an natürliche und juristische Personen das Vorrecht auf Erwerb dem Grunde nach denjenigen Personen zu, die eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Der Kaufinteressent hat den Anspruch auf Erwerb der Immobilie aufgrund des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft oder anderer Vorschriften;
• Er ist vorheriger Eigentümer der zu veräußernden Immobilie, dem das Eigentum an dieser Immobilie vor dem 05.12.1990 entzogen wurde, oder dessen Erbe;
• Er ist Mieter einer Wohnung und der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Um den Kern des Vorrechts zu fassen, genügt es, auf das Vorrecht bei einer auf unbestimmte Zeit gemieteten Wohnung hinzuweisen. Die Verkaufsabsicht und das dem Mieter zustehende Vorrecht auf Erwerb der zu veräußernden Immobilie wird vom Veräußerer vorweg schriftlich mitgeteilt. Der Mieter kann sein Vorrecht in Anspruch nehmen, sofern er einen entsprechenden Antrag auf Erwerb der Immobilie fristgerecht innerhalb der in der Anzeige der Verkaufsabsicht genannten Frist stellt. Die Ausübung des Vorrechts erfolgt, ähnlich wie beim Vorkaufsrecht, durch Abgabe einer Erklärung über die Zustimmung zu dem gemäß dem Gesetz über die Immobilienwirtschaft festgelegten Kaufpreis. Nimmt der Berechtigte sein Recht nicht in Anspruch oder gibt keine Erklärung diesbezüglich innerhalb der gesetzten Frist ab, kann der Eigentümer den Kaufvertrag mit einem Dritten abschließen.

Ähnlichkeiten
Sowohl das Vorrecht als auch das Vorkaufsrecht berechtigen nicht dazu, den Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer zu verlangen. Die Berechtigten haben auch keinen Einfluss auf den durch den Eigentümer bestimmten Kaufpreis. Beim Vorrecht auf Erwerb von staatlichen bzw. kommunalen Immobilien wird der Preis meistens durch einen Sachverständigen ermittelt. Wiederum erwirbt der aus einem Vertrag Vorkaufsberechtigte die Immobilie ausschließlich zum im bedingten Kaufvertrag bestimmten Kaufpreis und kann über ihn nicht verhandeln. Hat der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht in Anspruch genommen und die Parteien des bedingten Vertrags ändern nachträglich die Höhe des ursprünglich bestimmten Preises, haftet der Vorkaufsverpflichtete gegenüber dem Vorkaufsberechtigten für den dem letzteren dadurch entstandenen Schaden.

Unterschiede
Der grundsätzliche Unterschied zwischen dem Vorkaufsrecht und dem Vorrecht auf Erwerb der Immobilie besteht darin, dass das Vorrecht bereits bei der Verkaufsabsicht, d.h. noch vor Veräußerung der Immobilie durch den Eigentümer zum Tragen kommt. Das Vorrecht steht also dem Berechtigten zu, bevor der bisherige Eigentümer den Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt. Damit das vertragliche Vorkaufsrecht dagegen in Anspruch genommen werden kann, muss vorher ein bedingter Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten abgeschlossen werden. Im Weiteren unterscheiden sich die beiden Rechtsinstitute dadurch voneinander, dass dem Berechtigten aus dem Vorrecht bloß die Verkaufsabsicht mitgeteilt werden muss, wobei im Falle des Vorkaufsrechts der verpflichtete Eigentümer dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des zwischen ihm und einem Dritten abgeschlossenen bedingten Kaufvertrags übermitteln soll. Die Veräußerung einer staatlichen bzw. kommunalen Immobilie an eine Person, der das Vorrecht auf Erwerb zusteht, erfolgt nicht im Rahmen einer Ausschreibung, obwohl für derartige Immobilien in der Regel eine solche Veräußerungsform vorgeschrieben ist. Für Erwerber von im öffentlichen Eigentum stehenden Immobilien, welchen das Vorkaufsrecht zusteht (z.B. den Pächtern von kommunalen Agrargrundstücken aufgrund des Gesetzes über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems) besteht jedoch generell die Ausschreibungspflicht. Erst nach Abschluss des bedingten Kaufvertrages mit einem Rechtssubjekt, das im Zuge der Ausschreibung durch die Gemeinde ausgewählt wurde, kann der Berechtigte das ihm zustehende Vorkaufsrecht ausüben.

Rückkaufsrecht
Das polnische Recht kennt auch das Institut des Rückkaufsrechts. Das Rückkaufsrecht kann sich aus dem Gesetz ergeben oder im Kaufvertrag festgelegt werden. Mit einer Rückkaufsklausel behält sich der Verkäufer das Recht vor, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums vom Erwerber, z.B. bei Eintritt von gesetzlich oder vertraglich bestimmten Umständen, zurückzukaufen. Der Eigentümer kann den Rückkauf nicht verweigern, soweit die Umstände eingetreten sind und der Rückkaufsanspruch begründet ist.

Das Rückkaufrecht wurde in Art. 593-595 polnischen Zivilgesetzbuches geregelt. Es kann für einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren vorbehalten werden. Etwaige längere Fristen sind auf 5 Jahre zu kürzen. Das Rückkaufsrecht an einer Immobilie wird durch eine vom Verkäufer dem Käufer gegenüber in Form notarieller Urkunde abzugebende Erklärung ausgeübt. Mit der Ausübung des Rückkaufsrechts ist der Käufer verpflichtet, das Eigentum an der verkauften Sache gegen Rückerstattung des Kaufpreises, der Kosten des Verkaufs und der Aufwendungen an den Verkäufer zurückzuübertragen. Was wichtig ist, kann das Rückkaufsrecht weder veräußert noch geteilt, d.h. nur in Bezug auf einen Teil der Immobilie, ausgeübt werden.

Das gesetzliche Rückkaufsrecht betrifft insbesondere sämtliche landwirtschaftlichen Grundstücke, die einst im staatlichen Eigentum standen. Ein solches Recht sah das Gesetz über die Bewirtschaftung von staatlichen Agrarflächen vor. Die einschlägige Vorschrift wurde inzwischen für verfassungswidrig erklärt. Aktuell schreibt Art. 29 Abs. 4 des Gesetzes insoweit nur vor, dass das Vorkaufsrecht der Agentur für landwirtschaftliche Immobilien beim Rückverkauf durch den Erwerber nur 5 Jahre nach dem Erwerb von der Agentur besteht. In der Wirtschaftspraxis lässt sich dennoch beobachten, dass in den Kaufverträgen mit der Agentur für landwirtschaftliche Immobilien ein vertragliches Rückkaufsrecht vorbehalten wird, das dem gesetzlichen Rückkaufsrecht vor der Novellierung entspricht. Die Hauptvoraussetzung für die Ausübung des darin vorbehaltenen Rückkaufsrechts ist der Rückverkauf der landwirtschaftlichen Immobilie durch den Erwerber für außerland- und forstwirtschaftliche Zwecke innerhalb von 5 Jahren ab Erwerb.

Das polnische Immobilienrecht unterliegt in den letzten Jahren ständigen Veränderungen. Dies hängt nicht nur mit Maßnahmen des Gesetzgebers, sondern auch mit den Gerichte und dem polnischen Verfassungsgerichtshof zusammen, die sowohl Rechte der Staatskasse, als auch der Immobilieneigentümer schützen. Im Hinblick darauf ist es jedenfalls ratsam, vor Vornahme jeglicher Rechtsgeschäfte im gegenständlichen Bereich unsere Experten zu konsultieren, die bei allfälligen Fragestellungen für eine kompetente Beratung rund um die Immobilien jederzeit zur Verfügung stehen.

Autoren: Konrad Schampera & Agnieszka Łuszpak-Zając