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Veräußerung von landwirtschaftlichen Grundstücken - drei Jahre nach der Novelle

Hintergrund
Ab dem 01.05.2016 gelten für die Bürger und Unternehmen aus den Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes und der Schweiz die gleichen Grundsätze des Erwerbs der in Polen gelegener Immobilien wie für polnische Rechtsträger. Diese Regelungen betreffen auch den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken.  Zugleich ist am 30.04.2016 eine Novelle des polnischen Gesetzes über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems (nachfolgend: „Gesetz”) in Kraft getreten. In der Praxis beschränkt das Gesetz den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken. Dem Gesetz zufolge können landwirtschaftliche Grundstücke (nachfolgend „Grundstücke”) mit der Fläche von mindestens 1 Hektar (bis 25.06.2019 - 0,3 Hektar) grundsätzlich nur durch Einzellandwirte erworben werden. In anderen Fällen ist es notwendig, eine Zustimmung des Generaldirektors des staatlichen Zentrums für Unterstützung der Landwirtschaft (poln. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „KOWR”) einzuholen.

Beschränkungen
Im Antrag auf Erteilung der Zustimmung ist u.a. nachzuweisen, dass die Veräußerung des Grundstücks an einen Einzellandwirt oder andere in dem Gesetz genannte Personen (u.a. Angehörige, Gemeinde) unmöglich war. Aus dem Antrag soll sich zusätzlich die Fläche der sich bereits im Eigentum des zukünftigen Erwerbers stehenden Grundstücke, ergeben. Kommt das KOWR zu dem Schluss, dass der Erwerb zu einer übermäßigen Eigentumskonzentration führt, kann es die Erteilung der Zustimmung verweigern. Im Falle der Verweigerung kann der Veräußerer das KOWR auffordern, das Grundstück abzukaufen. Der Preis ist durch das KOWR zu bestimmen und soll dem Marktwert des Grundstücks entsprechen. Ist der Veräußerer mit dem vorgeschlagenen Preis nicht einverstanden, darf er auf die Veräußerung des Grundstücks verzichten oder beim Gericht beantragen, einen entsprechenden Preis festzustellen. Das Gesetz sieht auch weitere Beschränkungen vor. Eine der wichtigsten ist das Vorkaufrecht des KOWR an den Geschäftsanteilen der Gesellschaften, die Eigentümer von landwirtschaftlichen Grundstücken mit der Fläche von mindestens 5 Hektar sind. Das Vorkaufrecht ist jedoch ausgeschlossen,  wenn der Erwerb die Geschäftsanteile an einer sog. Muttergesellschaft betrifft. Ist die Tochtergesellschaft die Eigentümerin eines Grundstücks, können die Geschäftsanteile an ihrer Muttergesellschaft ohne gesetzliche Beschränkungen erworben werden.

Ein bisschen Statistik1
In den Jahren 2017-2018 wurden 37.528 Anträge auf Erteilung der Zustimmung gestellt. Das KOWR erteilte die Zustimmungen in 31.024 Fällen (über 92 %, betr. 81 700 Hektar) und verweigerte diese in 538 Fällen (ca. 1,73 %). Das Vorkaufsrecht an den Geschäftsanteilen machte das KOWR im Jahr 2017 in 138 in insgesamt 1.432 Fällen (ca. 9,5 %) geltend. Im Jahr 2018 machte das KOWR sein Vorkaufrecht schon in 926 aus insgesamt 2.836 Fällen geltend (ca. 32,5 %, betr. Transaktionen i.H.v. 30 Millionen PLN, wobei der Gesamtwert der Transaktionen im Jahre 2018 1,4 Milliarden PLN betrug).

1 Bericht über die Tätigkeit des staatlichen Zentrums für Unterstützung der Landwirtschaft für Jahr 2017; Information vom staatlichen Zentrum für Unterstützung der Landwirtschaft vom 11. Februar 2019 und 1. März 2019

Autor: Konrad Schampera