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Ab Mai 2016 neue Regelungen über den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen

Das novellierte Gesetz über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems sollte am 1. Januar 2016 in Kraft treten. Kurz vor Weihnachten unterzeichnete der Staatspräsident von Polen eine Mitte Dezember 2015 durch das Parlament verabschiedete Novelle des Gesetzes, wonach das Inkrafttreten neuer Vorschriften vom 1. Januar 2016 auf den 1. Mai 2016 verschoben wurde. Die neuen Regelungen finden auch auf den Grundstückserwerb durch Ausländer Anwendung. Für den Erwerb von Ackerland in Polen müssen sie eine Genehmigung des Innenministers einholen. Die meist interessierten ausländischen Käufer waren 2014 deutsche Staatsbürger und Unternehmen. Auf ihre Anträge hat das Innenministerium 35 Genehmigungen für den Erwerb von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 78,44ha erteilt. 76 ha davon wurden durch deutsche Unternehmen gekauft. Erst ab 1. Mai 2016 gilt für den Immobilienerwerb durch EU-Ausländer volle Genehmigungsfreiheit. Mit dem neuen Gesetz wurden jedoch mehrere Einschränkungen bei dem Erwerb von Agrarflächen eingeführt.

Ohne Vorkaufsrecht kauft ein Einzellandwirt, ansonsten zunächst der Pächter

Den neuen Vorschriften zufolge können landwirtschaftliche Grundstücke ohne gesetzliches Vorkaufsrecht nur durch fachqualifizierte Einzellandwirte gekauft werden. Im Sinne des Gesetzes sind dies natürliche Personen, die Eigentümer oder Pächter von Ackerflächen von bis zu 300 Hektar sind. Sie haben dabei die Landwirtschaft persönlich zu betreiben und landwirtschaftliche Qualifikationen nachzuweisen.

Beim Verkauf eines Agrargrundstücks gilt grundsätzlich gesetzliches Vorkaufsrecht, das durch den jeweiligen Berechtigten binnen eines Monats ab Mitteilung der Verkaufsabsicht ausgeübt werden kann. Ein Grundstück kann demnach zunächst an dessen Pächter verkauft werden. Es gilt dabei: der Pachtvertrag muss in schriftlicher Form und auf mindestens 3 Jahre geschlossen werden. Pachtverträge mit der Laufzeit von über 5 Jahren müssen den neuen Vorschriften zufolge in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden. Besteht über das Grundstück kein Pachtverhältnis oder hat der Pächter sein Recht fristgerecht nicht ausgeübt, steht das Vorkaufsrecht dem Nachbar (soweit er Einzellandwirt ist), zu. Nachrangig berechtigt ist die staatliche Agentur für Landwirtschaftliche Immobilien. Neben dem Vorkaufsrecht steht der Agentur auch eine Art Ankaufsrecht zu. Erfolgt die Eigentumsübertragung über ein Grundstück mit einer Mindestfläche von 1 ha aufgrund eines anderen Vertrags als Kaufvertrag (z.B. bei Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft), so kann die Agentur erklären, dass sie das Grundstück gegen Zahlung des Gegenwerts in Geld erwirbt. Sollten dabei Geschäftsparteien versuchen, den Grundstückspreis zu hoch anzusetzen, ist die Agentur berechtigt, den tatsächlichen Preis festzulegen. 

Die neuen Regelungen sehen zwar Ausschlüsse im Hinblick auf die Anwendung des Vorkaufsrechts vor. Sie beziehen sich jedoch nur auf die Vergrößerung des bestehenden Betriebes bis zu 300 ha (es soll damit die Gründung von großflächigen Betrieben verhindert werden) oder auch auf den Erwerb durch nahestehende Personen, Mitglieder einer landwirtschaftlichen Genossenschaft oder Gebietskörperschaften (Erwerb für öffentliche Zwecke). 

Was bei Kaufinteresse noch zu beachten ist

Haben erst- und nachrangige Berechtigte ihr Vorkaufsrecht am Grundstück nicht ausgeübt, kann es erst dann an einen anderen Kaufinteressenten verkauft werden. Nach Maßgabe neuer Regelungen ist auch unmöglich, einen höheren Kaufpreis für das Grundstück zur eventuellen Verhinderung der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts durch jeweiligen Berechtigten festzulegen. Der Letztere kann nämlich die Festlegung des Grundstückspreises durch das Gericht anfordern, sollte der Grundstückspreis von dem Marktpreis ungewöhnlich abweichen. Vor Abschluss des Kaufvertrags hat jeder Käufer die Herkunft der Geldmittel für die Finanzierung des Erwerbs nachzuweisen sowie eine Erklärung abzugeben, dass er keinen Vorvertrag über das kaufgegenständliche Grundstück abgeschlossen hat. Dadurch soll der Erwerb durch vorgeschobene Personen verhindert werden. Erfolgt die Eigentumsübertragung entgegen den gesetzlichen Regelungen (z.B. ohne vorgeschriebene Mitteilungen bzw. bei Nichtvorlage erforderlicher Nachweisunterlagen), wird dies mit der Nichtigkeit des Kaufvertrags resultieren.

Die Einschränkungen, aber auch starre Regeln für die Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen, können sich auf die Dauer der Abwicklung von Kaufgeschäften auswirken, und zwar diese erheblich verlängern. Insbesondere für am Kauf der Agrargrundstücke in Polen interessierten ausländischen Geschäftspartner können die verschärften Vorschriften problematisch sein. Für all solche Kaufinteressenten ist es jedenfalls ratsam, eine Einzelfallprüfung über das geplante Geschäft im Hinblick auf die neuen Regelungen durchzuführen und die Abwicklung der Transaktionen zu beschleunigen.

Haben Sie Fragen rund um den Immobilienerwerb in Polen, steht Ihnen RA Konrad Schampera, Managing Partner bei SDZLEGAL SCHINDHELM, für eine kompetente Beratung gerne zur Verfügung.