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Änderungen im Bereich des Agrarlanderwerbs in Polen - neues Gesetz verabschiedet

Am 14. April 2016 verabschiedete die erste Kammer des polnischen Parlaments (der Sejm) die finale Fassung des Gesetzes über die Einstellung des Verkaufs von Böden des öffentlichen Agrarflächenbestands und über die Änderung einiger sonstiger Gesetze (nachfolgend: Gesetz). Das Gesetz ist am 30.04.2016 in Kraft getreten. Zweck dieses Gesetzes ist die Beschränkung des Verkehrs sowohl mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken der öffentlichen Hand als auch mit privatem Agrarland. Am 02.05.2016 laufen die aufgrund des Gesetzes vom 24.03.1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer bestimmten Übergangsfristen ab, mit denen dem Aufkauf von Agrarflächen in Polen durch andere Unionsbürger entgegengewirkt werden sollte. Aus der Begründung des Gesetzesentwurfs lässt sich schlussfolgern, dass die durch den polnischen Gesetzgeber geplanten Maßnahmen zur Beschränkung des Verkehrs mit Agrarflächen im engen Zusammenhang mit dem Ablauf der oben erwähnten Übergansfristen stehen.

Das Gesetz sieht insbesondere vor, dass der Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken der öffentlichen Hand oder deren Teilen für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes gesperrt wird. Ausgenommen davon sind u.a. umgewidmete Grundstücke, die im Bebauungsplan bzw. im Flächennutzungsplan für nichtlandwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen sind, wie auch Agrarflächen unter zwei Hektar.

I. Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur

Das Gesetz sieht auch die Änderung der Vorschriften über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur vor (Art. 7). Es führt insbesondere Beschränkungen im Erwerb von Agrarland im privaten Sektor ein. Dem Gesetz zufolge können landwirtschaftliche Grundstücke nunmehr ausschließlich durch Einzellandwirte gekauft werden, es sei denn, das Gesetz bestimmt etwas anderes (Art. 2a Abs. 1 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur vom 11.04.2003). Ausgenommen von dieser Regelung ist der Erwerb durch dem Verkäufer nahestehende Personen, Erben, Gebietskörperschaften, die Agentur für landwirtschaftliche Liegenschaften (nachfolgend: Agentur) sowie im Wege des verwaltungsrechtlichen Vollstreckungsverfahrens, des Insolvenzverfahrens oder aufgrund einer Gerichtsentscheidung. Dieser Ausschluss betrifft auch den Erwerb von Grundstücken gemäß Art. 151 und Art. 231 des polnischen Zivilgesetzbuches, d.h. infolge der Ansprüche im Zusammenhang mit dem Überbau. Die Einschränkung findet darüber hinaus auf zur Katholischen Kirche, zu anderen Kirchen und Glaubensgemeinschaften gehörenden juristischen Personen keine Anwendung.

In sonstigen Fällen bedarf der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken der Zustimmung des Vorsitzenden der Agentur, wenn der Veräußerer beweist, dass der Erwerb des Grundstücks durch einen Einzellandwirt und die oben genannten Personen unmöglich war. In einem solchen Fall muss der Erwerber gewährleisten, dass das Grundstück ordnungsgemäß landwirtschaftlich genutzt wird und das Kaufgeschäft nicht zur übermäßigen Eigentumskonzentration im Rahmen des Landwirtschaftsbetriebes zur Folge hat.

Darüber hinaus kann der Vorsitzende der Agentur die Zustimmung zum Erwerb der Agrarfläche gegenüber einer natürlichen Person erteilen, die einen landwirtschaftlichen Familienbetrieb gründen möchte und sich verpflichtet, im Zeitraum von fünf Jahren nach dem Grundstückskauf in der Gemeinde, in der eines ihrer Grundstücke gelegen ist, zu wohnen. Stimmt die Agentur dem durch den Veräußerer beantragten Erwerb des Grundstücks nicht zu, ist sie verpflichtet, das Grundstück innerhalb von einem Monat nach dem Erlass des endgültigen Bescheids gegen Zahlung des aufgrund des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft ermittelten Grundstückspreises anzukaufen.

Neuer Artikel 2b Abs. 1 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur schreibt die Pflicht vor, die Landwirtschaft, deren Bestandteil das erworbene Grundstück ist, mind. zehn Jahre nach Erwerb dieses Grundstücks zu betreiben.

Bei Verletzung der oben genannten Pflichten wird das Gericht auf Antrag der Agentur feststellen, dass das Grundstück durch die Agentur zum aufgrund des Gesetzes über die Immobilienwirtschaft ermittelten Marktpreis erworben wird (Art. 9 Abs. 3 Pkt. 1 und Pkt. 2 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur). Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks kann nicht dazu führen, dass die Gesamtfläche des Landwirtschaftsbetriebes, einschließlich des erworbenen Grundstücks, 300 Hektar überschreitet.

II. Vorkaufsrecht

Nach den neuen Vorschriften steht dem Pächter, der ein Grundstück mindestens 3 Jahre pachtet, das Vorkaufsrecht am gepachteten Grundstück zu, soweit der Pachtvertrag in schriftlicher Form und mit feststehendem Datum abgeschlossen wurde (Art. 3 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur). Ist kein Vorkaufsberechtigte vorhanden oder hat der Berechtigte sein Recht nicht in Anspruch genommen, steht das Vorkaufsrecht der Agentur zu.

Der Agentur wird auch das Vorkaufsrecht an Anteilen oder Aktien der Handelsgesellschaften, die Eigentümerinnen der landwirtschaftlichen Grundstücke sind, eingeräumt (Art. 3a und Art. 3b des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur). Im Falle einer Personengesellschaft mit Grundbesitz kann die Agentur bei Gesellschafterwechsel oder Beitritt eines neuen Gesellschafters den landwirtschaftlichen Grundbesitz der Gesellschaft gegen Zahlung des Grundstückswertes, durch sog. Gestaltungserklärung übernehmen (Art. 3b Abs. 2 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur). Die Vorschrift findet keine Anwendung, wenn infolge des oben genannten Wechsels eine dem bisherigen Gesellschafters nahestehende Person zum neuen Gesellschafter wird, oder wenn sich beim Beitritt eines neuen Gesellschafters um eine den Gesellschaftern nahestehende Person handelt.

Bei Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks aufgrund eines anderen Titels als Kaufvertrag, z. B. durch ein einseitiges Rechtsgeschäft, wird die Agentur berechtigt sein, das betroffene Grundstück zurückzukaufen (Art. 4 Abs. 3 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur). Den neuen Vorschriften zufolge kann nur der Einzellandwirt das landwirtschaftliche Grundstück ersitzen.

III. Übergangsvorschriften

Das Gesetz führt im Übrigen Übergangsvorschriften ein. Auf Verfahren bezüglich des Erwerbs von Agrarland und der Eintragung ins Grundbuch, die (aufgrund: des Zivilgesetzbuches, des Gesetzes über die Grundbücher und Hypothek vom 06.07.1982, des Gesetzes über die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke der öffentlichen Hand und des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur) vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes eingeleitet wurden, sind bisherige Vorschriften anwendbar (Art. 12 des Gesetzes). Bisherige Vorschriften finden auch auf Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts und des Ankaufsrechts durch die Agentur, die vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurden, Anwendung.

Einige Experten weisen darauf hin, dass dem Art. 12 des Gesetzes zufolge selbst der Abschluss eines Vorvertrags über den Grundstückskauf für die Geltung der früheren Vorschriften maßgeblich sei. (M. Obrębski [in:] R. Krupa-Dąbrowska, Obrót ziemią rolną: rozpoczęte transakcje według dotychczasowych zasad [dt. Verkehr mit Agrarland: bereits begonnene Transaktionen nach den bisherigen Regeln], Rzeczpospolita (15.02.2016).

Laut Mitteilung des Ministeriums für Landwirtschaft und Landentwicklung betrifft der Art. 12 des Gesetzes jedoch ausschließlich Gerichts- und Verwaltungsverfahren, u.a. die Ersitzung. Artikel 13, der sich hingegen direkt auf Rechtsgeschäfte bezieht, betrifft vor allem Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts laut Art. 3 des Gesetzes über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur oder mit der Inanspruchnahme des Rechts zum Erwerb von Agrargrundstücken durch die staatliche Agentur.

Anhand der Übergangsvorschriften des neuen Gesetzes lässt sich folglich nicht feststellen, dass bei Abschluss eines Vorvertrags vor Inkrafttreten des Gesetzes auf den gesamten Geschäftsvorfall (dabei auch den Abschluss des Hauptvertrags) bisherige Vorschriften Anwendung finden werden. Erst beim Abschluss eines bedingten Vertrags (unter der Bedingung, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht in Anspruch nimmt) sind auf das Kaufgeschäft auf jeden Fall bisherige Regelungen über das Vor- und Ankaufsrecht der Agentur anwendbar. Mit dem Abschluss eines bedingten Vertrags scheint auch die Anwendung (im Sinne des Hauptvertrags) sonstiger neuer Vorschriften des Gesetzes, davon hinsichtlich der Beschränkung des Erwerberkreises, ausgeschlossen zu sein. Ob die angeführte Auslegung in der Praxis angenommen wird, ist nicht absehbar.

IV. Ausschlüsse

Nach Art. 11 des Gesetzes finden die Vorschriften über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur (Art. 7) keine Anwendung auf Grundstücke unter 0,5 Hektar, auf denen sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes Wohngebäude sowie Bauwerke, Bauten und Anlagen befinden, die zur Zeit landwirtschaftlich nicht genutzt werden, einschließlich zugehöriger Flächen (z.B. Hausgärten), jedoch nur wenn diese Bauten eine organisierte wirtschaftliche Einheit bilden und nicht aus der landwirtschaftlichen Produktion im Sinne des Gesetzes zum Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen vom 03.02.1995 genommen wurden. In der Praxis betrifft das insbesondere sämtliche Bauten der sog. Wirtschaftsbebauung.

Von der Anwendung des Gesetzes sind darüber hinaus Agrarflächen ausgeschlossen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes nach den jeweils rechtskräftigen Bauvorbescheiden als andere als landwirtschaftlich genutzte Flächen ausgewiesen sind.

Nach dem finalen Wortlaut des Art. 1a findet das Gesetz über die Gestaltung der landwirtschaftlichen Flächenstruktur keine Anwendung auf Grundstücke des öffentlichen Agrarflächenbestands sowie landwirtschaftliche Grundstücke unter 0,3 Hektar. Der Begründung der eingeführten Änderung zufolge war die Absicht des Gesetzgebers, die Einschränkungen beim Erwerb vom privaten Agrarland zu verringern und den Verkehr mit Grundstücken mit einer Fläche von bis zu 0,3 Hektar, d.h. mit einer Fläche von 0,3 Hektar oder Grundstücke mit weniger als 0,3 Hektar Fläche zu liberalisieren. Laut der finalen Gesetzfassung handelt es sich endgültig um Agrarland „mit weniger als 0,3 Hektar solcher Flächen” und nicht um Grundstücke mit einer Fläche bis zu 0,3 Hektar”. Der Unterschied ist insoweit wichtig, als die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken in Flurstücke weniger als 0,3 Hektar nach den geltenden Rechtsvorschriften – bis auf wenige, genau bestimmte Ausnahmen – grundsätzlich ausgeschlossen ist. Eine solche Teilung ist zulässig, wenn sie zur Vergrößerung des benachbarten Grundstücks oder zur Regelung der Grundstücksgrenzen erfolgt. Der Verkehr mit privaten landwirtschaftlichen Grundstücken mit weniger als 0,3 Hektar Fläche kann sich daher, obwohl per Gesetz zugelassen, in der Praxis als massiv erschwert, wenn nicht sogar unmöglich erweisen.

RA Konrad Schampera